עסקאות מקרקעין - מיסים ותשלומים אחרים

מזה כ- 20 שנים שאני מלווה רוכשים ומוכרים בעסקאות מקרקעין וכל הזמן אני נתקל בשאלות ו/או אי הבנות בנושא המיסוי.

האמת? אפשר להבין. נושא המיסוי הוא נושא סבוך ומבלבל מאוד והדברים נכונים במיוחד לאור השינויים הרבים שנערכו בשנים האחרונות בנושא.

למעשה, אפילו השמות מבלבלים מאוד. כך לדוגמה, אנו מכירים את מס השבח אבל יש גם היטל השבחה. האם מדובר באותו המס או בשני סוגים שונים של מיסוי? האם בכל עסקה משלמים את "המס" הזה ולאיזה גוף הוא משולם? כיצד מחושב "המס" והאם קיימת אפשרות לקבל פטור מהתשלום שלו?

רוצים עוד דוגמה? רובנו שמענו על מס הרכישה אבל לעיתים ניתקל גם במס רכוש. מה למעשה ההבדל ביניהם וכיצד הם מחושבים?

עוד מונח שנכנס לחיינו בשנים האחרונות הוא מס ליניארי מוטב. על מה בכלל מדובר ולאיזה סוג של מס הוא מתייחס?

מבלבל, כבר אמרנו?

במאמר זה אסקור "על קצה המזלג" ובצורה די פשוטה, את המיסים השונים, האם ומתי הם משולמים, כיצד הם מחושבים, מי יכול ומתי ניתן לקבל פטור מהתשלום ועוד כל מיני הוראות ודוגמאות רלוונטיות.

החוק העיקרי בתחום מיסוי המקרקעין הוא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג – 1963 וכפי שניתן להבין, חוק זה מגדיר וקובע את ההתנהלות ביחס לשני סוגי המיסים העיקריים: מס שבח ומס רכישה.

מהו מס שבח, על מי הוא מוטל וכיצד הוא מחושב?

מס השבח הוא מס המוטל על מוכר של נכס מקרקעין כלשהו. זו יכולה להיות דירת מגורים, זה יכול להיות מחסן, מגרש או נכס מסחרי. באופן עקרוני, כל מוכר של כל נכס מקרקעין מחויב בתשלום מס שבח.

מס זה חל על הרווח (שבח) שנצבר על נכס המקרקעין.

למשל, אם אדם קנה נכס מקרקעין בסכום של 1,000,000 ₪ והוא מוכר אותו בסכום של 2,000,000 ₪ הרי שהרווח (בהתעלם ממרכיב האינפלציה) הוא בדיוק 1 מיליון ₪.

גובה המס נגזר באחוזים מתוך אותו רווח. בהמשך לדוגמה, נציין שגובה המס שחל הוא 25% ולכן, בסמוך לאחר המכירה אותו אדם יצטרך לשלם מס בגובה 250,000 ₪.

האם וכיצד ניתן להתחשב בהשקעות שנערכו בנכס?

במידה שהמוכר ביצע השקעות בנכס לאורך השנים, הרי שהסכום הכולל של ההשקעות (ניכויים, בלשון החוק) יצורף לשווי הרכישה וכמובן שבמצב כזה, יקטן הרווח (השבח) על הנכס ובהתאם, יפחת גובה המס.

בהמשך לדוגמה שלנו, נניח, שמיד לאחר רכישת הנכס ביצע אותו אדם שיפוץ מקיף בעלות של 500,000 ₪. במצב כזה, "שווי הרכישה" לאחר הוספת עלות השיפוץ היא 1.5 מיליון ₪ והשבח (שוב, בהתעלם ממרכיב האינפלציה) הוא רק 500,000 ₪. לפי הנתונים האלה, גובה המס שאותו אדם צריך לשלם יהיה 125,000 ₪ בלבד (25% מתוך השבח שנצבר על הנכס).

האם קיים 'פטור' ממס שבח?

כפי שציינו, באופן עקרוני, המס חל ביחס לכל עסקת מקרקעין. יחד עם זאת, ישנם מקרים שבהם מוכר של דירת מגורים (בשונה מכל נכס מקרקעין אחר) יהיה זכאי לקבל פטור מתשלום מס שבח.

הפטור הכי מקובל ונפוץ, לעניין מס השבח הוא זה המתייחס למוכר של דירת מגורים יחידה וכדי לזכות בפטור הזה, צריכים להתקיים אצל המוכר התנאים הבסיסיים והמצטברים הבאים:

1) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל

2) המוכר מחזיק בדירה הזו לפחות 18 חודשים לפני מועד המכירה

3) המוכר לא מכר דירת מגורים אחרת במהלך 18 החודשים האחרונים, תוך שימוש בפטור הספציפי.

למעשה, באופן הזה, האדם הממוצע, שהינו בעל דירת מגורים אחת, שאותה הוא משדרג מפעם לפעם, לא יצטרך לשלם מס שבח בעת ביצוע העסקאות השונות, כיוון שהוא יוכל לעשות שימוש באותו פטור, מפעם לפעם. יחד עם זאת, אדם שהינו בעלים של יותר מדירת מגורים אחת או בעלים של נכסי מקרקעין אחרים (שהם לא דירת מגורים) יאלץ לשאת בעלויות המס בעת מכירת אותם נכסים.

חשוב לציין, כי חוק מיסוי מקרקעין, מגדיר סוגים נוספים של פטורים שבהם ניתן לעשות שימוש בעת מכירת דירת מגורים. יחד עם זאת, האפשרות לעשות שימוש בפטורים האחרים נדירה יותר, יחסית לפטור העוסק במכירת דירה יחידה ובכל מקרה, מומלץ להתייעץ, לפני עריכת העסקה, עם עו"ד מומחה בתחום כדי לבדוק, האם ניתן במקרה שלכם לעשות שימוש בפטור כלשהו ובהנחה שהתשובה שלילית, מה צפוי להיות גובה החיוב במס שבח, לאחר המכירה.

מהו מס ליניארי מוטב, מה היתה המטרה ביסודו וכיצד הוא קשור למס שבח?

מדיניות הממשלה בשנים האחרונות היא הגבלת והצרת צעדיהם של משקיעי הנדל"ן.

אחת הדרכים להשגת מטרה זו היא, צמצום הפטורים והכבדה בתשלומי המיסים.

כך למשל, אם בעבר יכול היה אדם למכור דירת מגורים אחת בכל ארבע שנים ולקבל פטור ממס שבח, בלי קשר לכמות הדירות שנמצאות בבעלותו, הרי שכיום כבר אין אפשרות כזו. כלומר, המדיניות כיום, אשר באה לכדי ביטוי בשינויים כאלה ואחרים בחקיקה, פוגעת במוטיבציה של אנשים להחזיק מס' דירות מגורים בבעלותם.

יחד עם זאת, בעת ביצוע השינויים, המחוקק לא התעלם מכך שישנם לא מעט בעלי נכסים שמחזיקים יותר מדירת מגורים אחת והוא אף הציב לעצמו מטרה, לעודד את אותם בעלי נכסים למכור את נכסיהם, כדי שבאופן הזה יוגדל היצע דירות המגורים בשוק.

בדיוק בעבור כך יצר המחוקק את שיטת החישוב המכונה "מס ליניארי מוטב", שמטרתה לעודד בעלי נכסים (שאינם זכאים לקבלת פטור מוחלט ממס שבח) למכור את נכסיהם במס מופחת.

רגע לפני ההסבר המלא, חשוב לציין, כי לצורך יישום חישוב מס ליניארי מוטב, קבע המחוקק "יום מעבר" שהוא 1/1/2014. זיכרו את המונח הזה.

ועכשיו להסבר:

כאשר אדם מוכר דירת מגורים לדוגמה, הרי שלצורך ביצוע חישוב מס השבח מתייחסים לתקופה שמתחילה ביום שבו הנכס נרכש ומסתיימת באותו היום שבו אותו נכס נמכר.

בחישוב של מס ליניארי מוטב, תחולק התקופה הזו לשניים: התקופה שלפני 'יום מעבר' והתקופה שאחרי 'יום מעבר'.

ההטבה הגלומה בחישוב הליניארי המוטב היא, שכל השבח שנצבר בתקופה שמיום רכישת הנכס ועד ליום 31/12/2013 (כלומר, עד ל'יום מעבר') פטור לחלוטין ממס שבח ואילו כל השבח שנצבר בתקופה שמיום המעבר ועד ליום מכירת הנכס מחויבת במס בגובה 25% (שהוא גובה מס השבח ה"רגיל").

ננסה לפשט את העניין, תוך שימוש בדוגמה קלה:

אדם שרכש נכס ביום 1/1/2009 (כלומר, 5 שנים בדיוק לפני יום המעבר) בסכום של 1,000,000 ₪ ומכר אותו ביום 31/12/2018 (כלומר, 5 שנים בדיוק אחרי יום המעבר) בסכום של 2,000,000 ₪. סך השבח שנוצר, בהתעלם ממרכיב האינפלציה, הוא 1,000,000 ₪ בדיוק והתקופה שבה הנכס היה בבעלותו של אותו אדם היא בדיוק 10 שנים. אם לא נעשה שימוש בחישוב הליניארי המוטב, הרי שסך המס שיחול על אותו אדם הוא 250,000 ₪ (כלומר, 25% מתוך השבח שנוצר).

לפי שיטת החישוב הליניארי המוטב, אנו נקבע, שבכל שנה היה שבח של בדיוק 100,000 ₪ (חלוקה ליניארית של השבח) וכאמור, ההטבה היא, שהשבח שנוצר בכל התקופה שלפני יום המעבר פטור לחלוטין ממס שבח ואילו מס השבח יחול אך ורק על השבח שנצר בתקופה שלאחר יום המעבר. כלומר, גובה המס שיחול כאן הוא רק 125,000 ₪ שהם 25% מתוך 500,000 ₪ של שבח שנוצר מאז יום המעבר ועד ליום מכירת הנכס. מדובר בהטבה משמעותית מאוד וכדאי מאוד לעשות בה שימוש, אם וככל שנכס המקרקעין נרכש לפני יום המעבר.

כפי שציינו לעיל, מחד, השיטה הזו מעודדת את כל אלו שמחזיקים מספר נכסים למכור את אותם נכסים תוך ניצול הטבה משמעותית ומאידך, ככל שיחלפו השנים ההטבה הזו תהיה פחות ופחות ברת ניצול והרבה פחות רלוונטית. באופן הזה עוד יגיע המועד שבו ניוותר רק עם מס שבח בגובה אחיד וכמובן מספר מצומצם של פטורים, שעדיין ניתן לעשות בהם שימוש.

בואו נדבר על מס הרכישה.

זהו מס המוטל על רוכש של נכס מקרקעין (בניגוד למס שבח שכזכור חל על מוכר של נכס מקרקעין), והוא מחושב כאחוז מסוים מתוך שווי הנכס הנרכש.

מהו גובה מס הרכישה?

כדי לקבוע את גובה מס הרכישה, אנו נדרשים לביצוע מספר אבחנות. האבחנה הראשונה מתייחסת לסוג הנכס ומהות השימוש בו: האם הנכס הנרכש הוא דירת מגורים או שמא הוא נכס מקרקעין אחר (חנות, מגרש, מחסן וכו').

בעניין זה קובע המחוקק, כי המס המוטל על רכישת נכס שאיננו דירת מגורים הוא בגובה של 6% משווי העסקה ואילו ביחס לרכישת דירת מגורים גובה המס הוא אחר.

מהו גובה המס בעת רכישת דירת מגורים?

כדי לענות על השאלה הזו, אנו נדרשים לאבחנה נוספת בין "דירת מגורים יחידה" לבין "דירת מגורים" (שאיננה דירתו היחידה של הרוכש).

· במידה שהנכס הנרכש איננו דירתו היחידה של הרוכש הרי שגובה מס הרכישה המוטל על הרוכש הוא 8% משווי העסקה ובעסקאות יקרות במיוחד אף למעלה מכך.

· אם מדובר בדירתו היחידה של הרוכש הרי שהמס הוא פרוגרסיבי וככל ששווי הנכס גדל, כך גדל החלק היחסי של המס. במקרה זה, אם הנכס הנרכש הוא בשווי של עד כ- 1.7 מיליון ₪ הרי שגובה המס הוא 0%, על החלק היחסי שבין כ- 1.7 מיליון ₪ ועד כ- 2 מיליון ₪ גובה המס הוא 3.5% וכך הלאה. ככל ששווי הרכישה גדל, כך גם גדל אחוז המס על החלק היחסי.

כפי שאנו רואים, מדיניות המחוקק, שאותה תיארנו למעלה, באה לכדי ביטוי גם כאן, בעת רכישת נכס מקרקעין. במקרה זה, מטרתו הברורה של המחוקק היא כפולה. המטרה הראשונה היא, למנוע עידוד של רכישת דירות מגורים להשקעה ואותה הוא משיג תוך הכבדה משמעותית בגובה המס המוטל על רכישת דירה שאיננה הדירה היחידה. המטרה השניה היא להתאים את גובה מס הרכישה ליכולתו הכלכלית של הרוכש.

מה קורה במצב שבו אדם רוצה לרכוש דירה לפני שמכר את הקודמת? האם במקרה כזה הוא יחויב במס רכישה לפי דירה שאיננה יחידה?

המחוקק לא התעלם מהאפשרות הזו ובכדי לאפשר לאדם לרכוש דירת מגורים ורק לאחר מכן למכור את דירת המגורים שלו, מבלי שאותו אדם יצטרך לשלם מס רכישה גבוה ועל אף שלכאורה תהיינה בבעלותו שתי דירות במקביל, המחוקק מאפשר תקופת זמן בין רכישת הנכס החדש ועד מכירת הנכס הקודם, שבה הדירה הנרכשת עדיין תיחשב "דירת מגורים יחידה".

מס רכוש – מהו?

כבר בתחילת הדברים, חשוב להבין, שמס רכוש או לא מס רכישה. מדובר בשני מיסים שונים, אשר מחושבים אחרת וכל אחד מוטל במקרה אחר. החוק הרלוונטי שעוסק במס הרכוש הוא, חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א – 1961 (ולא לחוק מיסוי מקרקעין כמו מס רכישה).

מדוע בכל זאת חשוב לנו להבין, מהו המס הזה? מאחר שישנן פעמים שבהן לצורך השלמת העסקה, יידרש המוכר להציג אישורים על תשלום מס רכוש. בנסיבות, כדאי לדעת ולהכיר במה מדובר.

כזכור, בחלק שעסק במס רכישה, הסברתי, שמס הרכישה מחושב באחוזים משווי הנכס הנרכש. בנוסף, מס הרכישה הוא מס חד פעמי במובן זה, שהוא משולם פעם אחת בעת רכישת הנכס. כמו כן, מס רכישה משולם ביחס לכל רכישה של נכס מקרקעין, הכל בהתאם לדרגת המס הרלוונטית ולסוג הנכס הנרכש.

לעומת זאת, מס רכוש הוא מס שהוטל ביחס לסוג מסוים של נכס מקרקעין. המס הזה הוטל על בעלים של קרקע שאיננה קרקע חקלאית ושאיננה בנויה. למעשה, המס היה מס שנתי, אשר משולם פעם אחת בכל שנה והוא הוטל במטרה לעודד בעלים של קרקע כזו לבנות עליה ולפתחה.

יחד עם זאת, מאז יום 1/1/2000 נקבע שגובה מס הרכוש יהיה 0% והלכה למעשה, מאז אותו מועד ועד היום, לא משלמים אותם בעלי קרקעות מס רכוש. כלומר, המס הזה הפך עם השנים להיות פחות ופחות רלוונטי.

מתי בכל זאת המס הזה עדיין רלוונטי?

במקרים בהם מי שרכש קרקע, שאיננה חקלאית ושלא היתה בנויה, לפני 31/12/1999 ומעוניין היום למכור אותה, או אז עליו להמציא אישורים על תשלום המס במשך כל השנים, שמאז מועד הרכישה ועד ליום 31/12/1999.

זהו, פשוט! מהיום אין סיבה להתבלבל בין מס רכישה לבין מס רכוש!!

היטל השבחה

עד כה עסקנו בהסברים אודות מס שבח, מס רכישה ומס רכוש. כל המיסים הללו הם מיסים המשולמים לקופת המדינה והם "נולדים" אגב ביצוע עסקת המקרקעין.

היטל השבחה הוא סוג אחר של מס, אשר איננו משולם לקופת המדינה אלא משולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה, אשר בתחומה נמצאים המקרקעין הרלוונטיים. בנוסף, המועד להיווצרותו של המס הזה הוא לא מועד עריכת עסקת המקרקעין, אלא "מועד המימוש".

התבלבלתם?... לא להיבהל... מיד הכול יהיה ברור...

מתי מוטל היטל ההשבחה ומהי מהותו?

היטל השבחה מוטל כאשר מתקיים מצב של השבחה (עליית שווי) של נכס ספציפי. השבחה כזו יכולה להיות יוזמה של בעל הנכס והיא גם יכולה להיות תוצאה של יוזמת הרשות המקומית, כאשר לבעל הנכס לא היתה שום שליטה עליה.

יוזמה של בעל הנכס יכולה להיות בקשה המוגשת על ידו לתוספת בניה כלשהי ואילו דוגמה ליוזמה של הרשות יכולה להיות העברת החלטה הקובעת שהמזבלה המקומית, שעד עכשיו היתה מעבר לכביש, הופכת להיות פארק משחקים ירוק ויפה.

בשני המקרים, מושבח שוויו של הנכס והרעיון הכללי הוא, שאותו בעל נכס צריך לחלוק את שווי ההשבחה הזו עם כלל הציבור. זו המהות של היטל ההשבחה.

אדם (או קבוצה של אנשים) מקבל הטבה כלשהי בדמות השבחת הנכס שלו (כלומר, עליית שווי הנכס) והוא משלם מס לוועדה המקומית (לרשות המקומית), אשר משקיעה את סכומי הכסף בטיפול במרחב הציבורי, לטובת הציבור כולו.

כיצד מחושב היטל ההשבחה ומתי הוא משולם?

גובה היטל ההשבחה הוא מחצית מההשבחה שנוצרה לנכס והמועד שבו "נולדה" וחבות המס הוא המועד שבו התקבלה ההחלטה המשביחה את הנכס.

במילים אחרות, אם הועברה החלטה כלשהי שמשביחה שוויו של נכס מסוים ב- 100,000 ₪, הרי שגובה היטל ההשבחה יהיה 50,000 ₪.

יחד עם זאת, יש להבחין בין המועד שבו "נולדה" חבות המס לבין המועד שבו הוא משולם. כפי שהסברנו, המועד שבו "נולדה" חבות המס, ברוב המקרים, בכלל לא ידוע לבעל הנכס שכן מדובר בהחלטה של הרשות המקומית, שלבעל הנכס לא היתה כל נגיעה אליה. זו הסיבה שנקבע בדין, שהמועד לתשלום היטל ההשבחה יהיה "מועד המימוש", כאשר "מימוש" יכול להיות או בעת קבלת היתר בניה (נניח, לצורך בניית תוספת בניה כלשהי) או בעת מכירת הנכס.

הבהרה נוספת של הדברים –

כאשר מישהו מבקש לנקוט יוזמה ולהשביח את הנכס שלו, הרי שהוא ישלם היטל השבחה בעת שיונפק לו היתר הבניה.

במידה ויוזמת ההשבחה היתה של הרשות המקומית, היטל ההשבחה ישולם בעת שהאדם ימכור את הנכס, גם אם ההחלטה המשביחה נתקבלה זמן רב לפני מכירת הנכס.

בנסיבות אלה, ההמלצה הכללית בנושא היטל השבחה היא, שעוד בטרם חתימה על עסקת המכר, כדאי לברר אצל הרשות המקומית האם קיימת חובת תשלום היטל השבחה ובהנחה שאכן זה המצב, הרי שלכאורה קיימת הצדקה לעדכן את מחיר הנכס, תוך התחשבות בהשבחה שנעשתה.

תם ונשלם. מטרתו של מאמר זה היתה להסביר בצורה ברורה ופשוטה אודות התשלומים השונים שעלולים להתלוות לעסקת מקרקעין. יחד עם זאת, אנו מבקשים להזכיר שהדברים נכתבו בצורה פשטנית למדי וכמובן, שאין ולא היתה כוונה לכלול במאמר זה את כל האפשרויות השונות שיכולות לחול בעסקאות כאלה ואחרות.

חשוב לנו להדגיש, שהאמור לעיל איננו מחליף ייעוץ מקצועי ובכל מקרה, מומלץ מאוד שלא לבצע עסקת מקרקעין כלשהי, בטרם שמקבלים ייעוץ מקצועי ומקיף מעו"ד מומחה בתחום.